Cedolare secca: tutto quello che devi sapere su come revocarla e aggiornare il canone di locazione

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La revoca della cedolare secca è possibile? Quali sono le conseguenze di questa decisione? Partiamo col rispondere alla prima domanda: il locatore ha la facoltà di prendere questa decisione in qualsiasi annualità può decidere di revocare l’opzione contrattuale. Tuttavia, il cambio di regime fiscale deve essere effettuato entro il termine previsto per il pagamento dell’imposta di registro riferita all’annualità in cui si decide di revocare la cedolare secca.

Il cambio del regime fiscale del contratto di locazione permette al proprietario dell’immobile di effettuare gli aggiornamenti del canone di affitto all’indice Istat. Il divieto di farlo si applica unicamente al periodo corrispondente alla durata dell’opzione. A questo punto, il proprietario è anche obbligato a versare l’imposta per l’annualità di riferimento. Ma entriamo nel dettaglio e cerchiamo di capire come si debbano muovere i diretti interessati nella gestione della cedolare secca.

La cedolare secca costituisce, a tutti gli effetti, un regime di tassazione facoltativo, che permette di versare un’imposta sostitutiva al posto della normale Irpef e delle relative addizionali per coloro che stanno percependo redditi provenienti dalla locazione di immobili. Fa eccezione anche per coloro che abbiano dei diritti reali sugli stessi. È necessario sottolineare che la cedolare secca non viene applicata in maniera automatica, ma deve essere scelta direttamente dal locatore. La normativa ha previsto due diverse aliquote, rispettivamente al 10% e al 21%, che si riferiscono a due diverse tipologie di contratti.

Grazie alla cedolare secca è possibile sostituire completamente anche le imposte di bollo e di registro che si devono applicare sulla risoluzione e sull’eventuale proroga del contratto di locazione.

Stabilire come debba essere revocata la cedolare secca è il provvedimento direttoriale del 7 aprile 2011, che ha richiamato esplicitamente il comma 11 dell’articolo 3 del DLGS n. 23/2011. Qui, infatti, è stato stabilito che il locatore è obbligato a comunicare al conduttore, con una lettera raccomandata, la rinuncia, per il periodo di durata dell’opzione, all’aggiornamento del canone di locazione e alle eventuali variazioni accertate dall’Istat dell’indice nazionale dei prezzi al consumo a pena dell’inefficacia dell’applicazione del regime facoltativo.

Il locatore può revocare la cedolare secca nel corso di una qualsiasi annualità contrattuale successiva rispetto a quella nella quale è stata esercitata. Il cambio di regime fiscale deve essere effettuato, però, entro il periodo di pagamento dell’imposta di registro che si riferisce a quel determinato anno. Una volta che la cedolare secca sia stata revocata è possibile procedere con l’aggiornamento del canone di locazione. Gli aggiornamenti devono essere effettuati sul canone che risulta dal contratto non attualizzato per effetto del periodo in cui la cedolare secca veniva applicata.

Nel caso in cui la locazione dell’immobile ad uso abitativo sia di proprietà di due o più locatori e detengano in maniera congiunta un contratto di locazione, l’applicazione della cedolare secca produce un effetto diretto solo sui locatori che la esercitano. Quanti non optano per la sua applicazione sono obbligati al versamento dell’imposta di registro sulla parte del canone di locazione che risulti essere ufficialmente imputabile in base alle quote di possesso e a versare l’imposta di bollo sul contratto di locazione.

Gli aggiornamenti Istat servono a calibrare il canone di affitto al costo della vita e all’andamento dell’economia e possono essere calcolati su base annuale o biennale. Scegliere la cedolare secca blocca il canone di affitto, che per la durata del contratto non può essere sottoposto a delle variazioni. Tuttavia, è sempre importante verificare le clausole contenute all’interno del contratto di locazione, perché potrebbero essere previste delle eccezioni o delle disposizioni specifiche.

Infine, è importante ricordare che il metodo attraverso il quale procedere con l’adeguamento Istat non è sempre lo stesso e può variare all’interno del contratto di locazione.